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央行报告传递了关键时期房地产市场的重要信息!

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央行报告传递了关键时期房地产市场的重要信息!

  

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关键时期 央行报告传递楼市重要信息!

 

  11月16日,央行发布了《2019年第三季度中国货币政策执行情况报告》。在这份报告中,有关房地产市场的信息值得特别关注!

  信息1:预计央行未来将继续降息。

  根据央行的报告,9月份贷款加权平均利率为5.62%,同比下降0.04个百分点,同比下降0.3个百分点。其中,一般贷款加权平均利率为5.96%,同比上升0.02个百分点,同比下降0.23个百分点;个人住房贷款加权平均利率为5.55%,比6月份高0.02个百分点,比6月份低0.17个百分点。

  LPR 8月份改革的目的是疏通货币政策的传导渠道。现在商业银行之间的拆借利率很低,但是商业银行、企业和居民之间的拆借利率很高,货币政策的传导遇到了障碍。9月份,一般贷款加权平均利率高于6月份。在这个水平上,应该进一步引导实际利率的下降。接下来可能会在这方面采取行动。

  1、疏通货币政策的传导渠道,商业银行的资本成本已经下降,而实际利率(贷款利率)也需要相应下降。

  2.多边基金利率可能会继续下调。现在LPR的利率是针对MLF利率的。多边基金利率的下降肯定会降低LPR利率。

  11月5日,多边基金利率下调了5个基点,但幅度有点小,更具象征意义。为了引导LPR下调利率,我猜测央行将继续下调MLF利率。

  11月18日,央行重启7天反向回购操作,投资1800亿元人民币,并将利率下调5个基点至2.50%。考虑到MLF利率是先下调的,这次下调反向回购利率也就不足为奇了。

  反向回购和多边基金业务都是央行向商业银行注资的业务,但多边基金业务的影响更大。首先,多边基金的期限非常长,基本上是一年,而反向回购操作的期限是七天。其次,LPR将参考多边基金定价,这几乎是基准利率中的基准。当利率降低时,就是真正的降息。

  信息2。央行抓紧研究发布股票贷款利率基准转换方案!

  央行在报告中提到:进一步突破贷款利率的隐性下限,疏通市场利率向贷款利率的传导渠道,抓紧研究推出股票贷款利率基准转换方案。

  今年8月,央行改革了贷款市场的报价利率(LPR)形成机制,即银行发放的贷款(包括抵押贷款)利率今后将参照LPR报价,LPR将在20日左右每月公布一次。8月25日,央行发布了新的抵押贷款利率政策。从2019年10月8日起,抵押贷款利率将根据LPR定价。第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价,第二套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价加60个基点。

  然而,在当时,新政只适用于新申请的抵押贷款,并没有针对现有抵押贷款的新计划。据悉,个人现有抵押贷款总额达28.4万亿元。

  对于抵押利率,旧的抵押利率计算为:基准利率×(1+浮动比例)。

  新的是:抵押贷款利率=LPR利率+加分。

  最初,在央行下调基准利率后,股票抵押贷款利率于次年1月1日开始调整。例如,如果央行在2019年两次降息,每次降息0.25%,那么到2020年1月1日,你的抵押贷款利率应该会下降0.5%。

  然而,在LPR改革之后,它实际上已经成为一种新的“基准利率”。这次降息不是原来的基准利率,而是LPR利率,而LPR是每月公布一次。那么如何计算股票的抵押贷款利率以及何时计算?这是新方案中需要澄清的问题。考虑到现在是11月,2020年即将到来,新的抵押贷款利率政策应该很快出台。

  第三,央行重申,它不会被用作刺激经济的短期手段!不动产。

  报告在阐述下一阶段的主要政策思路时提到,根据“按市决策”的基本原则,要落实房地产的长效管理机制,不能把房地产作为刺激经济的短期手段。

  在7月30日的中央政治局会议上,“不要把房地产作为刺激经济的短期手段。”尽管已经过去近四个月了,但央行在一个特殊的时刻重新审视它是有意义的,这发出了一个重要的信号!

  如果你仔细观察市场,你会发现最近房地产市场的环境发生了一些变化。根据国家统计局发布的数据,第三季度国内生产总值增长率为6.0%,低于第二季度的6.2%和第三季度的6.4%。地方一级的数据不是很好。以海南省为例。今年上半年,海南国内生产总值同比增长5.3%,低于全国6.3%的增速。全省固定资产投资(不含农民)同比下降23.0%(含房地产开发投资同比下降31.4%)。可以看出,地方稳增长、稳投资的压力很大。

  10月24日,海南省发布了一份很重的文件,决定大幅降低海南省的落户门槛,只要有居住证和社会保障,就可以落户,没有学历等硬性限制。由于房产证、抵押贷款和户籍有很大关系,有人认为取消海南的定居限制是放松管制的一种变相形式。

  我们应该知道,海南楼市的一举一动都会引起人们的关注,它是全国楼市的一个重要指标。此前,海南是中国房地产调控最严格的地区之一。2018年4月22日,海南发布文件,决定在海南实施全球采购限制。非海南人买房必须向家庭成员提供24个月的社会保障或税收,而在海口、三亚和琼海,则是5年。此外,那些在“4月22日”之后定居的人必须定居24个月才能买房。

  此外,深圳楼市也迎来了新政策,深圳取消了以成交价格作为普通房屋的标准,从而免除了大量二手房的增值税。我这两天从中介那里得到的信息是,深圳的二手房比以前活跃多了,房价也有所上涨。

  很多人从媒体上了解到,今年最后两个月楼市调控将会有所放松,但央行此时重申“不会将房地产作为短期刺激经济的手段”,这传达了一个官方信息,即即使经济下行压力越来越大,楼市调控仍将是严格的,这意味着楼市调控将是长期的,不会因经济环境的变化而改变,从而稳定市场预期。

  当然,房地产市场监管并不意味着房价正在下跌。房地产市场监管的作用是防止房价过快上涨。它只是相当于踩刹车的功能,而不是放一个缺口。

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