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北京对房企的监管和升级并不宽松

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北京对房企的监管和升级并不宽松

  

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北京调控升级 房企拿地不手软

 

  北京土地市场重新启动。3月28日,北京土地市场先后出售了通州太湖纯自住地块和密云檀营商住地块(自住),这也是北京出台“3.17”规定及相关政策以来的首次土地拍卖。最终,在严格的调控政策下,这两块自住地块仍被房企热情追捧,底价超过12000元/平方米。据分析,虽然北京楼市调控最近不断升级,但保底自住土地具有相当大的价格优势和一些定向销售的特点,在开发商眼中已经成为一个相对安全的收入来源,仍然受到房企的激烈争夺。

  自留地很受欢迎。

  尽管“3.17”新政和一系列调控政策的力度空前,但在北京的布局已经成为企业战略意义的背景下,大多数房企仍然决心要赢,北京土地交易市场在招标当天可谓人山人海。

  根据公开信息,北京市通州区太湖镇北神树村B-30地块属于R2二类居住用地,位于通州区光机电一体化产业基地,西临东南五环路,北接京津高速公路。该地块住宅建筑面积约9万平方米,全部用于建造自住商品房,销售价格为2万元/平方米(含总装修成本)。有分析师指出,该区域周边销售商品的平均价格约为60000元/平方米,而该地块的销售价格为20000元/平方米,包括精装费用,最大套房面积为90平方米,价格优势明显。

  受这一优势的影响,太湖地块吸引了包括河南新竹房地产和城建在内的17家房企参与竞标。经过72轮竞标,田恒以15.8亿元的价格赢得了该地块,溢价为40%。根据中原地产首席分析师张大伟的计算,底价达到了12200元/平方米。

  北京市密云区檀营乡是密云区自2013年以来推出的第二个自住商品房用地。该地块将建成5万平方米的自住商品房,待建和待竞争的自住商品房销售限价为1.5万元/平方米(含总装修成本)。最后,经过100轮招标,土地以17.6亿元和7.8万平方米的自住住房(土地自住住房总面积为12.8万平方米)的价格被第一资本纳入囊中,地价约为35%。据估计,该楼层价格达到了12500元/平方米。

  低风险销售是安全的。

  业内普遍认为,在“3.17”新政之前,通州太湖和密云谭营镇的两块地原本是用来补充北京自有住房规模的普通土地,但在新政之后,上述地块受到了开发商的不同预期。有分析指出,在北京相继收紧对纯商品住宅和商住项目的限制后,自住住房产品以其巨大的价格优势和定向销售的特点,成为北京楼市唯一的“活跃分子”,吸引了房企的热情追捧。

  “从地块本身来看,价格限制政策非常严格,几乎包括了目前北京楼市调控中可以释放的所有‘重要药物’,但仍难以抵御有意积极征地的房地产企业。”张大伟向《今日北京商报》记者分析说,事实上,在调控周期中,房企更注重自己房子的安全销售。在张大伟看来,尽管“3.17”规定是前所未有的,从各个方面堵死了房地产投机的空间,但北京市场的商品房库存已从去年3月的6.6万套降至目前的4.8万套,因此大多数企业仍处于补货阶段。因此,即使市场经历了趋势调整,大多数企业仍热衷于有保证的住宅用地。“虽然保底地块的开发利润很小,但与‘热水’相比。

  雅豪机构营销总监郭毅也表示,对于房地产企业来说,一方面要赚取利润,包括自有住房和限价房的销售收入,另一方面也要从其他创造业绩的环节中获取利润。“事实上,在大多数房地产企业看来,获得土地是在北京继续生产和发展的基本要求,因此,即使是基于市场占有率和品牌形象,开发商也会尽最大努力在北京市场获得土地,并进行开发和销售。”。

  对“传统”住宅的需求仍然很高。

  展望北京土地市场的未来趋势,一般认为自住土地的转让将保持相对的吸引力和热度。“由于自有住房的安全性,购买者的积极性相当高,可以帮助房企节约一定的营销成本,而地下车库等项目的建设也将成为企业利润的一部分。”郭毅在接受《今日北京商报》记者采访时分析说,可以预计,开发商将继续追求这种稳定的收入,因此在商品房的严格限制下,对纯商品房和自住住房等"传统"住宅的需求将保持高位。

  预计进入房地产市场,郭毅直言不讳地表示,在进一步收紧限购等严格调控政策下,商品房交易量将明显下降,但价格仍能保持相对稳定。“在今年年底和明年年初之前,以前出售的限价房和自住住房地块将陆续开发上市,这被认为将推动北京商品房价格的结构性下调。”!

  在张大伟看来,今后北京的土地市场调控不仅需要减法,还需要加法,即大量增加土地供应量。“从土地上市情况来看,目前北京有10个上市小区,都是自住地块和限价地块,包括朝阳、大兴、通州等热点地区。由于这类地块的限价明显低于该地区出售的二手房价格,周边市场将受到重大影响。”。

  《今日北京商报》记者姜/温/制表。

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  北京将在2017年增加超过15000套自住土地。

  据新华社报道,记者从3月28日召开的北京市第十四届人民代表大会常务委员会第三十六次会议上获悉,北京将在今年内实现1.5万套以上的自住商品房土地供应,这已被列入2017年北京市重要民生工程。

  据北京市住房和城乡建设委员会相关负责人介绍,自住商品房是北京特有的一种住房类型。从2013年到今年1月初,已经启动了69个项目,分配了59个项目,摇号签约了5.6万套,进入市场的项目平均价格为1.8万元/平方米。2017年,我们将继续增加供给,增强人民的利益感,充分发挥改善民生和稳定房价的双重作用。

  此外,为了改善人民的生活条件,北京2017年的重要民生工程包括完成3.6万个棚户区的改造,建设和筹集5万多套(户)各类经济适用住房,完成6万套,改造100个旧住宅区的供热管网。

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